Par Christophe Cliquet, fondateur d'ACP Conseil – commissaire aux comptes indépendant spécialisé en copropriété à Bruxelles et en Wallonie.

Certains syndics, lorsqu'on évoque la désignation d'un commissaire aux comptes professionnel externe, répondent que ce n'est pas nécessaire.

L'argument revient souvent sous différentes formes : « un copropriétaire peut très bien s'en charger », « les comptes sont déjà vérifiés par notre comptable », ou encore « c'est une dépense inutile pour la copropriété ».

Ces affirmations méritent d'être examinées de près, car elles masquent souvent un problème plus profond.

Ce que dit la loi

Le Livre 3 du Code civil belge impose à l'assemblée générale de désigner annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes.

La loi ne précise pas que le commissaire doit être un professionnel. Un copropriétaire peut effectivement assumer cette fonction.

Mais la loi ne dit pas non plus qu'un professionnel externe est interdit ou superflu. Le choix appartient à l'assemblée générale, pas au syndic.

Quand un syndic décourage activement le recours à un commissaire externe, il sort de son rôle. Ce n'est pas à celui qui est contrôlé de choisir qui le contrôle.

Les arguments classiques – et pourquoi ils ne tiennent pas

« Un copropriétaire peut très bien le faire »

C'est vrai en théorie. En pratique, un copropriétaire bénévole n'a souvent ni les compétences comptables, ni l'expérience en copropriété, ni le temps nécessaire pour effectuer un contrôle sérieux.

Vérifier des comptes de copropriété ne se limite pas à relire des totaux. Il faut confronter chaque écriture aux justificatifs, contrôler les clés de répartition, vérifier les quotités, s'assurer de la correcte affectation des charges et des fonds.

« Les comptes sont déjà vérifiés par notre comptable »

Le comptable du syndic travaille pour le syndic. Il n'est pas indépendant.

Le rôle du commissaire aux comptes est précisément de vérifier le travail du syndic – y compris ce que son comptable a produit. Invoquer le comptable du syndic comme garantie de fiabilité, c'est demander à quelqu'un de corriger sa propre copie.

« C'est une dépense inutile »

Un contrôle professionnel coûte quelques centaines d'euros par an, répartis entre tous les copropriétaires.

Une erreur de répartition non détectée, une charge mal imputée ou un fonds de réserve mal géré peut coûter des milliers d'euros – voire davantage en cas de litige. Le contrôle indépendant n'est pas un coût : c'est une assurance.

« Ça n'a jamais posé de problème jusqu'ici »

L'absence de plainte ne signifie pas l'absence de problème. Des erreurs de répartition, des charges mal affectées ou des quotités incorrectes peuvent exister depuis des années sans que personne ne les détecte – précisément parce que personne de compétent ne les a vérifiées.

Pourquoi un syndic découragerait-il un contrôle externe ?

Il serait injuste de prétendre que tout syndic qui s'oppose à un commissaire externe a quelque chose à cacher. Certains syndics sont simplement habitués à fonctionner sans contrôle approfondi.

Cependant, un syndic qui gère correctement les comptes n'a objectivement rien à craindre d'un contrôle indépendant. Au contraire : un rapport de commissaire confirmant la bonne tenue des comptes renforce sa crédibilité auprès des copropriétaires.

Un syndic transparent accueille le contrôle. Un syndic qui le redoute pose question.

L'indépendance : la clé d'un contrôle crédible

Pour qu'un contrôle ait de la valeur, le commissaire aux comptes doit être totalement indépendant du syndic.

Cela signifie qu'il ne travaille pas pour le syndic, qu'il ne lui fournit aucune prestation comptable ou de gestion, et qu'il ne dépend pas de lui pour être désigné ou rémunéré.

C'est la raison pour laquelle il faut être particulièrement vigilant avec les prestataires qui proposent à la fois des services comptables aux syndics et des missions de commissariat aux comptes. Contrôler un travail auquel on a contribué, directement ou indirectement, n'offre aucune garantie d'impartialité.

Celui qui contrôle ne doit avoir aucun lien avec celui qu'il contrôle. C'est un principe fondamental de tout audit sérieux.

Que faire concrètement ?

Si votre syndic vous déconseille de désigner un commissaire aux comptes externe, voici les étapes à suivre :

– inscrire la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale ;

– rappeler que le choix du commissaire appartient à l'assemblée, pas au syndic ;

– demander que le commissaire soit un professionnel indépendant, sans lien avec le syndic ;

– définir clairement la mission dans le règlement d'ordre intérieur ;

– voter la désignation à la majorité absolue (50 % + 1 voix).

C'est un droit de l'assemblée générale. Aucun syndic ne peut s'y opposer.

En résumé

Un syndic qui affirme qu'un commissaire aux comptes externe n'est pas nécessaire ne vous protège pas : il protège sa propre tranquillité.

Le commissaire aux comptes est un organe légal de la copropriété, pas une option facultative que le syndic peut écarter.

Et plus la copropriété est complexe – travaux importants, sinistres en cours, changement de syndic, fonds de réserve significatif – plus un contrôle professionnel indépendant est indispensable.

Ce n'est pas une question de méfiance envers le syndic. C'est une question de bonne gouvernance.