Par Christophe Cliquet, fondateur d'ACP Conseil – commissaire aux comptes indépendant spécialisé en copropriété à Bruxelles et en Wallonie.

Chaque copropriétaire contribue aux frais nécessaires au fonctionnement et à l'entretien de l'immeuble.

Ces contributions, appelées charges de copropriété, couvrent l'ensemble des dépenses liées à la conservation de l'immeuble et au fonctionnement des équipements communs.

Dans la pratique, beaucoup de copropriétaires se limitent au montant final figurant sur leur décompte. Pourtant, ce chiffre est le résultat d'un ensemble de règles juridiques précises, qui déterminent quelles charges doivent être supportées, par qui et selon quelles clés.

Comprendre les charges de copropriété permet de vérifier que les montants appelés sont conformes aux règles applicables et correctement répartis.

Ce que recouvrent les charges de copropriété

Les charges de copropriété regroupent toutes les dépenses engagées pour la gestion et l'entretien des parties communes.

Elles comprennent notamment :

– les frais d'entretien courant, tels que le nettoyage, l'éclairage des communs et les réparations mineures ;

– les contrats de maintenance, par exemple pour l'ascenseur, la chaudière ou les portes automatiques ;

– les assurances de l'immeuble ;

– les honoraires du syndic ;

– les frais administratifs liés à la gestion de la copropriété ;

– les consommations collectives, comme l'eau, l'électricité des parties communes ou le chauffage collectif lorsqu'il existe.

À ces charges récurrentes peuvent s'ajouter des dépenses exceptionnelles liées à des travaux votés en assemblée générale.

Charges communes générales et charges communes spéciales

Toutes les charges ne concernent pas nécessairement l'ensemble des copropriétaires de la même manière.

Les charges communes générales

Les charges communes générales concernent l'ensemble des copropriétaires.

Il s'agit des dépenses liées aux parties communes dont l'utilité est collective, telles que la toiture, les façades, les halls, l'assurance de l'immeuble ou les honoraires du syndic.

Les charges communes spéciales

Les charges communes spéciales ne concernent que certains copropriétaires, en fonction du rattachement juridique de leur lot à un équipement ou à un service déterminé.

Il ne s'agit ni de règles automatiques ni de présomptions d'usage. La question n'est pas de savoir si un copropriétaire utilise effectivement un équipement, mais s'il y est juridiquement rattaché.

Le cadre légal : une évolution en plusieurs étapes

La répartition des charges de copropriété repose sur un cadre légal belge qui a connu plusieurs évolutions majeures.

Une réforme importante est intervenue avec la loi du 2 juin 2010, visant à moderniser le régime de la copropriété forcée et à renforcer la transparence et la sécurité juridique. Cette réforme est entrée en vigueur le 1er septembre 2010.

Par la suite, les règles relatives à la copropriété ont été intégrées et réorganisées dans le cadre de la réforme générale du droit des biens. Cette réforme a donné naissance au Livre 3 du Code civil, consacré aux biens, entré en vigueur le 1er septembre 2021.

Depuis cette date, les règles applicables à la copropriété sont codifiées dans ce Livre 3. Elles constituent un cadre légal impératif, auquel les copropriétaires et les syndics doivent se conformer.

Le rôle déterminant des statuts de la copropriété

Dans ce cadre légal, ce sont les statuts de la copropriété – à savoir l'acte de base et le règlement de copropriété – qui déterminent concrètement la répartition des charges.

Les statuts définissent :

– les équipements et services existants ;

– les lots qui y sont juridiquement rattachés ;

– les clés de répartition applicables à chaque catégorie de charges.

Autrement dit, ce ne sont ni des règles générales ni des idées reçues (comme « les lots au rez-de-chaussée ne paient jamais l'ascenseur ») qui s'appliquent. Seuls les statuts, pour autant qu'ils respectent le cadre légal impératif, déterminent qui doit contribuer à quelle charge.

C'est pourquoi une analyse sérieuse des charges suppose toujours une lecture attentive des statuts.

Comment les charges sont-elles réparties ?

Les charges ne sont pas réparties de manière égale entre les copropriétaires.

Chaque lot dispose d'une quote-part dans les parties communes, exprimée en quotités ou tantièmes, telle qu'elle figure dans l'acte de base.

Ces quotités déterminent la proportion des charges que chaque copropriétaire doit supporter.

Deux lots situés dans un même immeuble peuvent donc légitimement supporter des montants très différents, en fonction de leurs quotités et des clés de répartition applicables.

Il est essentiel de vérifier que les quotités et les clés utilisées dans le décompte correspondent bien à celles prévues dans les statuts.

Provisions, charges réelles et régularisation

Dans la majorité des copropriétés, les charges sont appelées sous forme de provisions périodiques, calculées sur base d'un budget prévisionnel voté en assemblée générale.

Ces provisions permettent au syndic de disposer des fonds nécessaires pour payer les dépenses courantes.

À la clôture de l'exercice, un décompte est établi afin de comparer les provisions versées aux dépenses réellement engagées.

La différence donne lieu à une régularisation, positive ou négative.

Dans certaines copropriétés, les charges sont appelées directement sur base des dépenses réellement payées, généralement de manière trimestrielle, sans système de provisions. Chaque décompte correspond alors à des charges définitives.

Pourquoi le montant des charges peut évoluer

Une augmentation des charges n'est pas nécessairement le signe d'une mauvaise gestion.

Elle peut s'expliquer notamment par :

– l'évolution des prix de l'énergie ;

– l'augmentation des primes d'assurance ;

– l'indexation des contrats de maintenance ;

– des travaux d'entretien ou de rénovation votés en assemblée générale ;

– l'alimentation du fonds de réserve.

Ces éléments peuvent refléter l'entretien normal de l'immeuble ou des investissements nécessaires à sa conservation.

En résumé

Les charges de copropriété sont la traduction financière du fonctionnement collectif de l'immeuble.

Leur répartition repose sur un cadre légal impératif, issu notamment de la réforme de 2010 et de l'intégration de la copropriété dans le Livre 3 du Code civil entré en vigueur le 1er septembre 2021, et sur les statuts de la copropriété qui en précisent l'application concrète.

Comprendre ce mécanisme permet de vérifier que les charges sont correctement imputées et réparties.

En cas de doute sur la nature, le montant ou la répartition des charges, un contrôle indépendant des comptes permet d'y voir clair et de sécuriser la situation financière de la copropriété.