Par Christophe Cliquet, fondateur d'ACP Conseil – commissaire aux comptes indépendant spécialisé en copropriété à Bruxelles et en Wallonie.

Chaque année, l'assemblée générale des copropriétaires est appelée à se prononcer sur la décharge du syndic.

Ce point figure presque systématiquement à l'ordre du jour, souvent juste après l'approbation des comptes.

Dans la pratique, beaucoup de copropriétaires votent ce point sans réellement en mesurer la portée.

Or, la décharge du syndic n'est pas un simple acte formel : elle a des conséquences juridiques importantes.

Ce que signifie donner décharge au syndic

Donner décharge au syndic revient à reconnaître que sa gestion a été correcte et conforme à ses obligations pendant l'exercice concerné.

Concrètement, en votant la décharge, l'assemblée générale renonce à engager la responsabilité du syndic pour les actes de gestion accomplis durant cette période, dans la mesure où ces actes étaient connus des copropriétaires au moment du vote.

La décharge constitue donc une forme de quitus.

Une fois accordée, la copropriété ne peut plus, en principe, reprocher au syndic les décisions ou erreurs couvertes par cette décharge.

Quelle majorité est requise ?

La décharge du syndic est votée à la majorité simple des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée générale.

Il ne s'agit donc pas d'une majorité qualifiée ou renforcée, ce qui explique pourquoi la décharge est souvent accordée sans véritable débat.

Cette facilité de vote renforce l'importance, pour les copropriétaires, de bien comprendre ce qu'implique concrètement la décharge avant de se prononcer.

Ce que la décharge ne couvre pas

La décharge n'est pas une amnistie générale.

Elle ne protège le syndic que pour les actes dont les copropriétaires avaient connaissance lors de l'assemblée générale.

Si une faute, une irrégularité ou une anomalie est découverte ultérieurement, la responsabilité du syndic peut encore être engagée.

Par ailleurs, la décharge ne couvre pas :

– les fautes intentionnelles ou frauduleuses ;

– les actes accomplis en dehors ou au-delà des pouvoirs du syndic ;

– les manquements graves aux obligations légales ou statutaires.

Même lorsqu'une décharge a été votée, ces situations peuvent toujours donner lieu à une mise en cause du syndic.

Approbation des comptes et décharge du syndic : deux décisions distinctes

Une confusion fréquente consiste à penser que l'approbation des comptes entraîne automatiquement la décharge du syndic.

C'est faux.

Il s'agit de deux décisions distinctes, qui doivent faire l'objet de votes séparés.

Approuver les comptes signifie reconnaître que les chiffres présentés sont corrects sur le plan comptable.

Donner décharge au syndic signifie approuver sa gestion.

Il est donc parfaitement possible :

– d'approuver les comptes tout en refusant la décharge ;

– ou, à l'inverse, de donner décharge tout en formulant des réserves sur certains aspects de la gestion.

En pratique

Avant de voter la décharge, une question simple doit être posée : la gestion du syndic a-t-elle été conforme à ses obligations légales et aux décisions de l'assemblée générale ?

Si des zones d'ombre subsistent, si certaines informations manquent ou si des points restent à éclaircir, plusieurs options existent :

– voter contre la décharge ;

– ou demander le report du vote à une assemblée ultérieure.

La décharge du syndic est un acte important.

Elle mérite une décision réfléchie et éclairée, et non un vote automatique par habitude.