Code civil et statuts de copropriété : qui décide de quoi ?
Copropriété • Cadre légal • Statuts
Par Christophe Cliquet, fondateur d'ACP Conseil – commissaire aux comptes indépendant spécialisé en copropriété à Bruxelles et en Wallonie.
En copropriété, les règles applicables ne se trouvent pas dans un seul document.
Elles résultent de l'articulation entre le Code civil, qui fixe un cadre légal impératif, et les statuts de la copropriété, qui organisent le fonctionnement propre à chaque immeuble.
Comprendre cette hiérarchie est essentiel pour savoir ce qui peut être décidé en assemblée générale, ce qui relève des statuts et ce qui s'impose à tous sans possibilité de dérogation.
Le Code civil : le cadre légal impératif
Le Livre 3 du Code civil est consultable sur le site du SPF Justice : Livre 3 du Code civil – SPF Justice
Depuis le 1er septembre 2021, les règles relatives à la copropriété forcée sont intégrées dans le Livre 3 du Code civil, consacré aux biens.
Ce cadre légal fixe les principes fondamentaux applicables à toutes les copropriétés en Belgique. Il détermine notamment :
– la distinction entre parties communes et parties privatives ;
– les règles de fonctionnement de l'assemblée générale ;
– les compétences, obligations et responsabilités du syndic ;
– les droits et obligations des copropriétaires ;
– les principes de répartition des charges ;
– l'obligation de constituer un fonds de réserve.
Ces dispositions sont, pour une large part, impératives.
Cela signifie qu'elles s'appliquent à toutes les copropriétés, indépendamment de ce que prévoient les statuts.
Toute clause statutaire contraire à une disposition impérative du Code civil est réputée non écrite et ne peut produire aucun effet juridique.
Les statuts : l'organisation propre à chaque copropriété
Les statuts précisent la manière dont le cadre légal s'applique concrètement à un immeuble donné.
Ils se composent principalement de deux documents.
L'acte de base
L'acte de base décrit l'immeuble et sa division en lots privatifs et parties communes.
Il fixe notamment :
– la description des lots ;
– les quotités attachées à chaque lot ;
– les catégories de charges ;
– les clés de répartition applicables à ces charges.
Ces éléments structurants ne peuvent être modifiés qu'en respectant les règles strictes prévues par la loi.
Le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété organise le fonctionnement pratique de l'immeuble.
Il précise notamment :
– les droits et obligations des copropriétaires ;
– les règles d'utilisation des parties communes ;
– les éventuelles restrictions applicables aux parties privatives ;
– les modalités pratiques de gestion.
Il peut être complété par un règlement d'ordre intérieur, qui fixe les règles de vie quotidienne dans l'immeuble.
La hiérarchie des normes en copropriété
En copropriété, la hiérarchie des règles est claire.
Le Code civil prime toujours sur les statuts.
Les statuts priment sur les décisions de l'assemblée générale.
Les statuts ne peuvent ni contredire ni restreindre les dispositions impératives du Code civil. Toute clause qui y déroge est inopposable, même si elle n'a jamais été formellement annulée.
En revanche, les statuts peuvent compléter le Code civil dans les limites qu'il autorise.
Par exemple, le Code civil impose la constitution d'un fonds de réserve, mais les statuts peuvent prévoir une contribution plus élevée que le minimum légal.
L'assemblée générale, quant à elle, ne peut prendre de décisions que dans le cadre fixé par le Code civil et les statuts. Elle ne peut pas modifier unilatéralement les statuts sans respecter les procédures, majorités et conditions prévues par la loi.
Pourquoi cette distinction est essentielle
Dans la pratique, de nombreuses copropriétés fonctionnent encore sur base de statuts anciens, parfois antérieurs aux réformes de 2010, 2018 ou à l'entrée en vigueur du Livre 3 du Code civil en 2021.
Ces statuts peuvent contenir des clauses devenues contraires au droit actuel, sans que cela ne soit toujours identifié.
Il en résulte parfois :
– des répartitions de charges juridiquement discutables ;
– des décisions d'assemblée générale prises hors cadre légal ;
– des situations contestables, même lorsque les décisions ont été votées à une large majorité.
Une décision contraire au Code civil reste contestable, même si elle a été votée à l'unanimité.
En résumé
Le fonctionnement d'une copropriété repose sur deux niveaux de règles complémentaires :
– le Code civil, qui fixe le cadre légal impératif applicable à toutes les copropriétés ;
– les statuts, qui organisent le fonctionnement propre à chaque immeuble dans le respect de ce cadre.
Le Code civil prime sur les statuts.
Les statuts priment sur les décisions de l'assemblée générale.
Comprendre cette hiérarchie permet de vérifier la validité des règles appliquées, d'éviter des décisions irrégulières et de sécuriser la gestion de la copropriété.
Pour consulter le texte officiel : Livre 3 du Code civil – SPF Justice
En cas de doute sur la conformité des statuts ou des pratiques de votre copropriété, un contrôle indépendant permet d'y voir clair.
Cet article est publié par ACP Conseil, commissaire aux comptes indépendant spécialisé en copropriété en Belgique.
Nous réalisons des contrôles complets des comptes avec remise d'un rapport détaillé et d'une Carte Santé Financière©. Pour en savoir plus : info@acpconseil.be
Code civil et statuts de copropriété : qui décide de quoi ?
Copropriété • Cadre légal • Statuts
Par Christophe Cliquet, fondateur d'ACP Conseil – commissaire aux comptes indépendant spécialisé en copropriété à Bruxelles et en Wallonie.
En copropriété, les règles applicables ne se trouvent pas dans un seul document.
Elles résultent de l'articulation entre le Code civil, qui fixe un cadre légal impératif, et les statuts de la copropriété, qui organisent le fonctionnement propre à chaque immeuble.
Comprendre cette hiérarchie est essentiel pour savoir ce qui peut être décidé en assemblée générale, ce qui relève des statuts et ce qui s'impose à tous sans possibilité de dérogation.
Le Code civil : le cadre légal impératif
Le Livre 3 du Code civil est consultable sur le site du SPF Justice : Livre 3 du Code civil – SPF Justice
Depuis le 1er septembre 2021, les règles relatives à la copropriété forcée sont intégrées dans le Livre 3 du Code civil, consacré aux biens.
Ce cadre légal fixe les principes fondamentaux applicables à toutes les copropriétés en Belgique. Il détermine notamment :
– la distinction entre parties communes et parties privatives ;
– les règles de fonctionnement de l'assemblée générale ;
– les compétences, obligations et responsabilités du syndic ;
– les droits et obligations des copropriétaires ;
– les principes de répartition des charges ;
– l'obligation de constituer un fonds de réserve.
Ces dispositions sont, pour une large part, impératives.
Cela signifie qu'elles s'appliquent à toutes les copropriétés, indépendamment de ce que prévoient les statuts.
Toute clause statutaire contraire à une disposition impérative du Code civil est réputée non écrite et ne peut produire aucun effet juridique.
Les statuts : l'organisation propre à chaque copropriété
Les statuts précisent la manière dont le cadre légal s'applique concrètement à un immeuble donné.
Ils se composent principalement de deux documents.
L'acte de base
L'acte de base décrit l'immeuble et sa division en lots privatifs et parties communes.
Il fixe notamment :
– la description des lots ;
– les quotités attachées à chaque lot ;
– les catégories de charges ;
– les clés de répartition applicables à ces charges.
Ces éléments structurants ne peuvent être modifiés qu'en respectant les règles strictes prévues par la loi.
Le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété organise le fonctionnement pratique de l'immeuble.
Il précise notamment :
– les droits et obligations des copropriétaires ;
– les règles d'utilisation des parties communes ;
– les éventuelles restrictions applicables aux parties privatives ;
– les modalités pratiques de gestion.
Il peut être complété par un règlement d'ordre intérieur, qui fixe les règles de vie quotidienne dans l'immeuble.
La hiérarchie des normes en copropriété
En copropriété, la hiérarchie des règles est claire.
Le Code civil prime toujours sur les statuts.
Les statuts priment sur les décisions de l'assemblée générale.
Les statuts ne peuvent ni contredire ni restreindre les dispositions impératives du Code civil. Toute clause qui y déroge est inopposable, même si elle n'a jamais été formellement annulée.
En revanche, les statuts peuvent compléter le Code civil dans les limites qu'il autorise.
Par exemple, le Code civil impose la constitution d'un fonds de réserve, mais les statuts peuvent prévoir une contribution plus élevée que le minimum légal.
L'assemblée générale, quant à elle, ne peut prendre de décisions que dans le cadre fixé par le Code civil et les statuts. Elle ne peut pas modifier unilatéralement les statuts sans respecter les procédures, majorités et conditions prévues par la loi.
Pourquoi cette distinction est essentielle
Dans la pratique, de nombreuses copropriétés fonctionnent encore sur base de statuts anciens, parfois antérieurs aux réformes de 2010, 2018 ou à l'entrée en vigueur du Livre 3 du Code civil en 2021.
Ces statuts peuvent contenir des clauses devenues contraires au droit actuel, sans que cela ne soit toujours identifié.
Il en résulte parfois :
– des répartitions de charges juridiquement discutables ;
– des décisions d'assemblée générale prises hors cadre légal ;
– des situations contestables, même lorsque les décisions ont été votées à une large majorité.
Une décision contraire au Code civil reste contestable, même si elle a été votée à l'unanimité.
En résumé
Le fonctionnement d'une copropriété repose sur deux niveaux de règles complémentaires :
– le Code civil, qui fixe le cadre légal impératif applicable à toutes les copropriétés ;
– les statuts, qui organisent le fonctionnement propre à chaque immeuble dans le respect de ce cadre.
Le Code civil prime sur les statuts.
Les statuts priment sur les décisions de l'assemblée générale.
Comprendre cette hiérarchie permet de vérifier la validité des règles appliquées, d'éviter des décisions irrégulières et de sécuriser la gestion de la copropriété.
Pour consulter le texte officiel : Livre 3 du Code civil – SPF Justice
En cas de doute sur la conformité des statuts ou des pratiques de votre copropriété, un contrôle indépendant permet d'y voir clair.
Cet article est publié par ACP Conseil, commissaire aux comptes indépendant spécialisé en copropriété en Belgique.
Nous réalisons des contrôles complets des comptes avec remise d'un rapport détaillé et d'une Carte Santé Financière©. Pour en savoir plus : info@acpconseil.be