Changement de clé de répartition : attention à l'opposabilité
Copropriété • Cadre légal • Charges
Par Christophe Cliquet, fondateur d'ACP Conseil – commissaire aux comptes indépendant spécialisé en copropriété à Bruxelles et en Wallonie.
L'assemblée générale peut décider de modifier une clé de répartition des charges.
Mais voter la modification ne suffit pas.
Encore faut-il la formaliser correctement pour qu'elle soit opposable à tous, y compris aux futurs acquéreurs.
Un changement de clé mal formalisé peut être contesté… parfois des années plus tard.
Comment modifier une clé de répartition ?
La modification du mode de répartition des charges (par exemple : passer du prorata des quotes-parts à une répartition selon l'utilité pour l'ascenseur, le chauffage, etc.) n'est pas une décision ordinaire.
Elle nécessite :
– une majorité qualifiée en assemblée générale : quatre cinquièmes (4/5) des voix des copropriétaires présents ou représentés, conformément à l'article 3.88, §1er, 2°, a) du Code civil ;
– et surtout, une formalisation par acte notarié modificatif du règlement de copropriété, suivie de sa transcription au bureau de la Sécurité juridique (anciennement bureau des hypothèques).
Le vote en assemblée générale exprime une volonté collective, mais il ne modifie pas automatiquement l'acte de base, qui fait partie des statuts de la copropriété.
Tant que l'acte notarié n'est pas établi et transcrit, la modification reste juridiquement fragile.
Tant que la modification n'est pas actée, que se passe-t-il ?
Tant que la modification n'est pas reprise dans un acte notarié transcrit :
– elle peut être appliquée de facto entre les copropriétaires actuels qui l'ont acceptée ou qui ne l'ont pas contestée dans les délais ;
– mais elle n'est pas opposable aux tiers, et notamment aux futurs acquéreurs de bonne foi.
Autrement dit, la nouvelle clé existe dans la pratique quotidienne…
mais pas juridiquement de manière définitive et inattaquable.
Le problème lors d'une vente
Lors de la vente d'un lot, le notaire transmet obligatoirement à l'acquéreur :
– l'acte de base original et ses éventuels actes modificatifs transcrits ;
– les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale.
Si la modification de clé :
– a été votée il y a plus de trois ans ;
– et n'a jamais été formalisée par un acte notarié transcrit,
alors :
– elle ne figure pas dans l'acte de base transmis ;
– elle ne figure pas dans les procès-verbaux récents.
L'acquéreur n'en a donc aucune connaissance officielle.
Conséquence : la modification n'est pas opposable à l'acquéreur
Un acquéreur qui découvre, après son achat, qu'on lui applique des quotes-parts différentes de celles figurant dans l'acte notarié qu'il a reçu peut légitimement les contester.
Il est en droit d'exiger l'application des quotes-parts officielles reprises dans l'acte de base.
Et juridiquement, il a raison :
une décision non transcrite ne peut pas lui être imposée.
Un exemple concret
En 2019, une assemblée générale vote, à la majorité des quatre cinquièmes, la modification de la clé de répartition du chauffage collectif (passage à l'utilité prouvée).
Le syndic applique immédiatement la nouvelle clé.
Personne ne conteste dans les délais.
En 2025, un appartement est vendu.
Le notaire transmet à l'acquéreur :
– l'acte de base, inchangé depuis 2005 ;
– les procès-verbaux de 2022, 2023 et 2024.
Le procès-verbal de 2019 n'est pas transmis.
Le nouvel acquéreur reçoit son premier décompte avec la clé modifiée.
Il compare avec l'acte de base : les quotes-parts ne correspondent pas.
Il conteste.
Et il est pleinement dans son droit.
En résumé
Voter une modification de clé de répartition ne suffit pas.
Sans acte notarié modificatif transcrit, la décision reste juridiquement fragile et non opposable aux acquéreurs futurs, même si elle a été votée à la majorité requise par le Code civil.
C'est un risque juridique et comptable réel, encore trop souvent sous-estimé en copropriété.
Cet article est publié par ACP Conseil, commissaire aux comptes indépendant spécialisé en copropriété en Belgique.
Nous réalisons des contrôles complets des comptes avec remise d'un rapport détaillé et d'une Carte Santé Financière©. Pour en savoir plus : info@acpconseil.be
Changement de clé de répartition : attention à l'opposabilité
Copropriété • Cadre légal • Charges
Par Christophe Cliquet, fondateur d'ACP Conseil – commissaire aux comptes indépendant spécialisé en copropriété à Bruxelles et en Wallonie.
L'assemblée générale peut décider de modifier une clé de répartition des charges.
Mais voter la modification ne suffit pas.
Encore faut-il la formaliser correctement pour qu'elle soit opposable à tous, y compris aux futurs acquéreurs.
Un changement de clé mal formalisé peut être contesté… parfois des années plus tard.
Comment modifier une clé de répartition ?
La modification du mode de répartition des charges (par exemple : passer du prorata des quotes-parts à une répartition selon l'utilité pour l'ascenseur, le chauffage, etc.) n'est pas une décision ordinaire.
Elle nécessite :
– une majorité qualifiée en assemblée générale : quatre cinquièmes (4/5) des voix des copropriétaires présents ou représentés, conformément à l'article 3.88, §1er, 2°, a) du Code civil ;
– et surtout, une formalisation par acte notarié modificatif du règlement de copropriété, suivie de sa transcription au bureau de la Sécurité juridique (anciennement bureau des hypothèques).
Le vote en assemblée générale exprime une volonté collective, mais il ne modifie pas automatiquement l'acte de base, qui fait partie des statuts de la copropriété.
Tant que l'acte notarié n'est pas établi et transcrit, la modification reste juridiquement fragile.
Tant que la modification n'est pas actée, que se passe-t-il ?
Tant que la modification n'est pas reprise dans un acte notarié transcrit :
– elle peut être appliquée de facto entre les copropriétaires actuels qui l'ont acceptée ou qui ne l'ont pas contestée dans les délais ;
– mais elle n'est pas opposable aux tiers, et notamment aux futurs acquéreurs de bonne foi.
Autrement dit, la nouvelle clé existe dans la pratique quotidienne…
mais pas juridiquement de manière définitive et inattaquable.
Le problème lors d'une vente
Lors de la vente d'un lot, le notaire transmet obligatoirement à l'acquéreur :
– l'acte de base original et ses éventuels actes modificatifs transcrits ;
– les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale.
Si la modification de clé :
– a été votée il y a plus de trois ans ;
– et n'a jamais été formalisée par un acte notarié transcrit,
alors :
– elle ne figure pas dans l'acte de base transmis ;
– elle ne figure pas dans les procès-verbaux récents.
L'acquéreur n'en a donc aucune connaissance officielle.
Conséquence : la modification n'est pas opposable à l'acquéreur
Un acquéreur qui découvre, après son achat, qu'on lui applique des quotes-parts différentes de celles figurant dans l'acte notarié qu'il a reçu peut légitimement les contester.
Il est en droit d'exiger l'application des quotes-parts officielles reprises dans l'acte de base.
Et juridiquement, il a raison :
une décision non transcrite ne peut pas lui être imposée.
Un exemple concret
En 2019, une assemblée générale vote, à la majorité des quatre cinquièmes, la modification de la clé de répartition du chauffage collectif (passage à l'utilité prouvée).
Le syndic applique immédiatement la nouvelle clé.
Personne ne conteste dans les délais.
En 2025, un appartement est vendu.
Le notaire transmet à l'acquéreur :
– l'acte de base, inchangé depuis 2005 ;
– les procès-verbaux de 2022, 2023 et 2024.
Le procès-verbal de 2019 n'est pas transmis.
Le nouvel acquéreur reçoit son premier décompte avec la clé modifiée.
Il compare avec l'acte de base : les quotes-parts ne correspondent pas.
Il conteste.
Et il est pleinement dans son droit.
En résumé
Voter une modification de clé de répartition ne suffit pas.
Sans acte notarié modificatif transcrit, la décision reste juridiquement fragile et non opposable aux acquéreurs futurs, même si elle a été votée à la majorité requise par le Code civil.
C'est un risque juridique et comptable réel, encore trop souvent sous-estimé en copropriété.
Cet article est publié par ACP Conseil, commissaire aux comptes indépendant spécialisé en copropriété en Belgique.
Nous réalisons des contrôles complets des comptes avec remise d'un rapport détaillé et d'une Carte Santé Financière©. Pour en savoir plus : info@acpconseil.be